环杭州湾楼市，这是一份最中肯的评价！-第一地产
最近，只要是接触过环上海楼市的人，都会被一句“中国终有一湾”打过鸡血。从国家战略和宏观经济层面，我们不否认环杭州湾大湾区与粤港澳大湾区，之于全国乃是全世界，有着举足轻重的地位。但若扯到宜居层面，我们则要负责任的告诉大家一个实情，那就是“此湾非彼湾传单病，宜业非宜居”。
何出此言，且看《第一地产在线》本期的调查报告。
不久前发布的“上海2035”城市总体规划，提出了上海融入长三角的5条廊道，分别是：沿江、沪宁、沪湖、沪杭、沿湾。
其中，沪宁、沪杭两条廊道早就开通了高铁，沿线的昆山、嘉善、嘉兴，也是环上海楼市中最先被炒热的区域。
而在沿江、沪湖、沿湾这三条新廊道上，目前都已在建或即将开建高铁，并将在未来三年（2019-2021年间）相继开通。它们分别是：
一是沿江廊道（2019年开通沪通铁路天龙之大醉侠，2020年开通南沿江高铁），重点城市是太仓、南通；
二是沪湖廊道（2020年开通沪苏湖高铁），重点城市是吴江、湖州；
这两条廊道，我们前两期都已经作了详解；
三是沿湾廊道（2021年开通沪乍杭高铁），重点城市是平湖、海宁，本期我们就来讨论一下这条廊道欺凌游戏2。
为了让大家更直观的了解上海大都市圈“多条廊道”的高铁网络布局，《第一地产在线》编辑部根据铁总和苏浙沪3省已发布的规划图，绘制了以下《长三角高铁规划图》。
沿湾廊道线路概况
5条出沪廊道的收官之作，
沪乍杭铁路几多期待，几多无奈！
沪乍杭铁路是国家“十三五”规划中，铁板钉钉将要开建的一条铁路，也是上海接轨长三角5条廊道中最后一条建设的主通道。
↑沪乍杭铁路规划图
尽管这条铁路尚未正式规划公示媚世红颜，但从沪浙两地已经披露的信息，可以确定：这是一条设计时速不低于200公里/小时的客货两用铁路，是沿海铁路大通道的重要组成部分，东起上海东站（浦东机场旁），途经杭州湾北翼的上海市南汇（临港）新城、奉贤区、金山区；嘉兴市平湖、海盐、海宁等县市，接入杭州西站枢纽，大概率将于2018年开工、2021-2022年期间开通D字头列车。这条铁路将结束嘉兴地区的平湖、海盐2县市不通铁路的历史，有助于推动环杭州湾大湾区的经济发展。
尽管沪乍杭铁路尚未动工就倍受各界期待，但沿杭州湾城市的产业定位，几乎确定了这条线不可能是人流量密集的客运廊道，对于纾解上海置业刚需效果有限。
因此陈远辉，《第一地产在线》编辑部旗帜鲜明的将“沿湾廊道”列为环上海5条廊道中宜居性最差的一条，原因可归结为以下7点：
1.无论是现在规划的沪乍杭铁路，还是过去作过可行性研究的湖嘉乍铁路，从一开始就是作为世界第一大港——洋山深水港的疏港大通道，未来这条铁路的货运将占很大比重。
2.除沪杭两端城市外，这条铁路沿线不经过任何一个地级以上城市，能直达县级城市主城区的，也只有海盐、海宁2个，即使是该线在与上海直接接壤的平湖市，规划站位也只是在平湖主城区与乍浦港区交界的城乡结合部，距两边的核心区都有不短的距离。而沪乍杭主线在上海境内，也未接入南汇（临港）、奉贤（南桥）、金山（石化）的核心区。目前德乾旺姆，上海市境内建成区面积最大的杭州湾北岸城镇——金山滨海地区，在“上海2035”城市总体规划中也降格成了核心中心镇（与崇明城桥地区一个等级），连“一区一新城”的地位都未争取到。
3.该线建成后，能否经由金山铁路，接入上海南站或上海虹桥站，亦是决定将来该线能否有生命力的关键指标。奈何金山铁路是较低等级的普速铁路，虽为开通上海南-金山的市域动车组改造提速到了160公里/小时，但仍是进出洋山深水港的现状浦东铁路的重要疏港通道。在现状上海南站、虹桥站和金山铁路运能都饱和的状态下，即使未来建设了沪乍杭-金山铁路的联络线，也未必能给平湖、海盐塞进上海南或虹桥站几趟车，大量沪乍杭的始发终到车只能进上海东站（浦东机场旁）或奉贤站（轨交5号线终点平庄公路站）。最需要通过这条铁路对接上海市中心的其实只有平湖、海盐，这些城镇通过现状高速公路到上海市中心也就1小时车程，未来沪乍杭铁路开通，如果只能去往东站（浦东机场）或奉贤，那么从东站或奉贤站进入上海市中心的时间，可能比直接从他们所在城市驾车去上海市中心的时间还要长。倘若果真如此，那么这条铁路对他们而言只剩下两个功能，一是新增了一条去往杭州的铁路通道；二是开通了一趟去往浦东机场的专列。
4.短期看，在沪乍杭铁路规划建设的同时，新的沪杭城际高铁二线又呼之欲出了，这条铁路在嘉兴以东，贴着老沪杭普速铁路走，会经过现状嘉兴站、嘉善站、枫泾站、松江南站，同时进上海南站和虹桥站，在桐乡以西与沪乍杭并线去杭州西站。由于老沪杭铁路行经的都是嘉兴、嘉善等城市的主城区互教通，预计这条城际线2023年建成后，将成为沪杭短途客流最密集的通勤廊道，势将进一步弱化沪乍杭的客运功能。可以预料，5年后沪杭城际二线开通后，沪杭城际以客运为主，沪乍杭以货运为主，兼顾杭州、海宁、海盐、平湖等城市去浦东机场的机场快线铁路功能的趋势将十分明显。
5.中长期看，沪嘉甬跨海铁路一旦建成，沪乍杭的“沿湾廊道”功能，也将让位于沪嘉甬。
据澎湃新闻网1月8日报道，在近期召开的宁波市委经济工作会议上，宁波市委书记郑栅洁提出，今年要把沪嘉甬跨海铁路视为宁波的“一号工程”加快推进。事实上，2017年12月，铁总和浙江省发改委在宁波召开了沪嘉甬铁路跨杭州湾通道规划方案研究专家论证会，原则同意规划方案研究报告中推荐的嘉兴方案，力争列入国家铁路“十三五”规划。
据悉，该铁路是沿海高速铁路大通道的一部分，建成后将是世界上跨海铁路桥梁桥长和规模最大的工程之一。从宁波出发，一路向北，经杭州湾在嘉兴登陆，接轨嘉兴南站后连接沪昆高铁沪杭段，引入上海虹桥站。届时，宁波至上海全程约200公里，较目前通过杭州绕行，缩短了100公里左右。按照高速铁路开行速度，宁波到上海的旅行时间将缩短到约51分钟。
实际上，不仅是宁波，嘉兴对该铁路也表现出期待。最初，关于该铁路是对接嘉兴还是金山的设计存在争议，最终专家一致建议采用嘉兴接轨跨杭州湾客专铁路方案，认为走嘉兴的方案可实施性和可操作性强，相对条件成熟。该高铁建成后，嘉兴到宁波的距离也将缩短，不必绕行杭州，山东省小学教师远程研修时间只要半个小时左右。并且，沪嘉甬铁路的宁波到嘉兴段，今后将与通苏嘉连接，嘉兴将成为沿海铁路线上一个铁路枢纽，交通地位进一步提升。
不仅如此，从区位上看，该铁路项目还将进一步连接苏浙地区。未来从宁波通过沪嘉甬铁路往苏锡常地区侯德昌，无需再通过杭州、上海绕行，而是可以从嘉兴直接北上，将打开宁波向北的铁路大通道。
如果一切推进顺利，沪嘉甬跨海铁路有望在2025年前建成，一旦沪嘉甬铁路建成，原来走金山方案的沪甬铁路恐将被无限期搁置。金山滨海地区、平湖和宁波杭州湾新区将成为被沪嘉甬铁路“跨越”掉的城镇。不在沿海高铁大通道的主廊道上，这些城镇被进一步边缘化的命运在所难免。
而伴随着沪嘉甬铁路的横空出世，另一个不容忽视的“幸运儿”则是杭州湾北岸核电工业重镇——海盐，它将搭上沪嘉甬铁路的顺风车，一路北上虹桥或上海南站，将不是问题。只不过这个城市因为秦山核电站的客观存在，并不在我们推荐的宜居城市之列。
至此，我们来看浙江省杭州湾北岸三县市，海宁拥杭接沪陈中坚，左右逢源，沪昆高铁、沪杭城际、杭海城铁、沪乍杭铁路四线并进龙翔仕途，未来将接轨沪杭两地不止一个客运枢纽（上海虹桥、上海南、上海东、杭州东、杭州西5大主枢纽全齐）；海盐，南北向有沪嘉甬（进虹桥&上海南），东西向有沪乍杭（进上海东）；唯独平湖，离上海最近，却是最被边缘化的城市，一条沪乍杭进上海东，可谓“远水解不了近渴”，未来改善平湖出行的唯一途径，只能求助于金山铁路，看能不能在沪乍杭铁路通车后，分流一部分车次，不去金山卫，改进平湖站陈珮骐？
6.“环杭州湾大湾区”口号叫得再响亮，也改变不了杭州湾沿岸，作为上海、浙江两地重型装备产业、化工、核电、港口仓储产业聚集带的定位。就好比中国第4个国家级新区，舟山群岛新区早在2011年就设立了，但这7年来，给舟山房产升值带来的效用很有限；又如：上海临港新城，号称“特区中的特区”，实行比上海其他地方优厚得多的“双特”政策，到现在房产均价仅与金山石化地区“中心镇”一个档次，连崇明县城、奉贤南桥新城的房价都比它高。定位只要是重化工业区，哪怕是国家级别的，也只能说明这里的重化工业区密度和对GDP的贡献度高而已，和“宜居”、“优居”扯不上半毛关系。
7.别尽扯什么金山城市沙滩、奉贤碧海金沙，还有什么滴水湖、九龙山之类的，杭州湾毕竟不是三亚的亚龙湾、海棠湾，也不是北海的北部湾，不是深圳的大鹏湾，也不是青岛的胶州湾，黄咋咋的海，呼啦啦的风，沿湾满眼都是石化烟囱、输油管道、高压走廊、核电基站、集装箱卡车和堆场，有啥度假属性而言！也不必说未来还有什么极地海洋世界、六旗主题乐园，这些在上海迪士尼面前都是“大巫见小巫”！
沿湾廊道最邻近上海的城市：平湖市
区位分析
与上海陆上接壤5县市中，最被边缘化的一个
客观的说任成汉，平湖是与上海陆上接壤的5县市中“同城效应”最弱的一个怪哉虫。昆山最早地铁、高铁与上海对接，嘉善有高铁、普铁通往虹桥、上海南站；太仓有5条城际公交最快20分钟接轨上海7、11号线和明年接轨上海东、西、北、中4个方向的高铁。与上海只有一小段边界的吴江（成为苏州市辖区的一部分），不仅已经开通了苏州轨交4号线直达苏州市中心和两大高铁站，到新开通的上海轨交17号线东方绿舟站也只20分钟车程。
平湖呢？下午5点之后，唯一与外界联系的只有半小时一趟的K166公交车（平湖市区东方路首末站6:00-20:25、高铁嘉善南站6:50-21:15），单程约45分钟，票价5元。到了嘉善南站，还需最快23分钟高铁，29.5元到上海虹桥站。也就是说，即使你在上海虹桥站旁的虹桥商务区上班，每天往返平湖至少也要3个小时70元车费，且上海虹桥最晚不得错过20:35发车的这班高铁（先到嘉善南站再转K166路）回家。因此，“工作在上海、居住在平湖”至少目前还不太现实。
热点板块
①平湖主城区
卖点是东湖，出行借力嘉善高铁
整个平湖市，宜居度最高的当属市政府所在地当湖街道，城内的东湖，颇有一点缩小版“嘉兴南湖”的风韵。东湖边上的中梁东湖项目，均价15000元/平米，相比嘉兴或嘉善核心区近2万元/平米的房价略低一些，这差价也客观的反应了平湖与前两者的地段差距。
②乍浦
高富帅的化工港城，房价是金山石化的一半
平湖市南部重镇乍浦，是浙江省排名前十、嘉兴市排名第一的工业强镇。乍浦1992年就设立了省级经济技术开发区，2001年，嘉兴市又成立了直属派出机构嘉兴港，区统一领导嘉兴港务局、乍浦经济开发区和乍浦镇。市里直接投钱发展乍浦，使其经济发展进入快车道。虽然当地也很注重生态建设，相继获得浙江省园林城镇、森林城镇称号，也拥有九龙山国家森林公园和省级旅游度假区，建设了游艇码头、高尔夫球场、马场、水上主题乐园等设施，但是再美的“绿色”小环境，也奈何不了英荷壳牌、日本帝人、以色列化工、德山化工、韩国晓星、新加坡美福、嘉兴石化、三江化工、浙江信汇、嘉化能源等一大批国内外知名化工企业落户乍浦的“产业”大环境，加之上海石化总厂、秦山核电站等环境敏感大户亦近在咫尺。这个经济领跑整个嘉兴市，占地54平方公里的乍浦镇，常住人口竟不到10万，足以证明本地以外的居民，纵使能够接受在乍浦就业，也很难对移居乍浦感兴趣。
乍浦镇上当下在售品质最好的楼盘当属中南君悦府，均价13000元/平米，相较10多公里外的上海金山石化地区，房价低了一半，对“石化”有天然免疫力的金山石化居民可以考虑。
③新埭
“浙江接轨上海第一镇”，最快40分钟到虹桥
这个浙沪边境上的边陲小镇，距离已开通的沪杭高铁金山北站仅20分钟公交车程，金山北往返上海虹桥的高铁多天有20多个班次（金山北7:54头班车，8:12即达虹桥；虹桥回程末班车20:44），最快18分钟，21.5元即可抵达虹桥。因此，新埭算是平湖市唯一实现“工作在上海，居住在平湖”较可行的镇。
平湖K319路公交车每天有12个班次无缝接驳高铁金山北站，票价只要2元。无奈只在每天6:00-17:00间运营，“日归族”早上上班能搭乘，晚上下班就只能从金山北站打车回新埭了，好在这段距离只有10公里洪宝莲，出租车打表32元，要是能拼到顺风车，费用则更省。
在“上海2035”城市总体规划中，新埭镇纳入了“金山枫泾-松江新浜-浙江嘉善-平湖新埭城镇圈”，成为上海3个跨境区域协同规划区之一（另两个为“嘉定安亭-青浦白鹤-昆山花桥城镇圈”、“崇明东平-启东启隆-海门海永城镇圈”）。镇上在售的融创项目均价15800元/平米，对于金山老县城朱泾和枫泾镇的居民，还是有一定吸引力的。
沿湾廊道受益最大的城市：海宁市
区位分析
铁路拉出来的皮革城大宋美人传，大嘉兴首个通地铁的县市
海宁，有钱塘潮和皮革城这2张响亮的城市名片。钱塘潮，成就了海宁的老县城盐官镇。皮革城，则得益于海宁市府所在地硖石镇处在老沪杭铁路浙江段中点的优越地理位置。
讲个故事
当年沪杭铁路为啥不走直线，跑到海宁拐个弯？
话说，海宁并不在沪杭两点一线的直线上。如果走直线，最近的距离是上海—嘉兴—桐乡——余杭，即今天的沪昆高铁走向，那么清末修沪杭铁路时，为什么拐了个大弯，路过海宁呢？
原来，当时的桐乡，分为桐乡、崇德2个县，原崇德县的土绅担心火车的轰隆声会破坏当地的风水，极力阻挠沪杭铁路从崇德县过境，与此同时，海宁方面硖石商会会长徐申如（徐志摩的父亲）和当时沪杭铁路的总工程师徐骝良（正好也是海宁硖石人）就建议铁路可改走海宁硖石镇僵尸夜总会。
这样的图纸，呈报到浙江铁路督办汤寿潜那里，就很难被批准。徐骝良就想了一个办法，把杭州到枫泾的浙江省内段铁路线图纸分两张绘制，一张是杭州到硖石，另一张是硖石到枫泾（枫泾到上海段，当时属于江苏省）。两张图纸分开看时，弯度都不大，几乎是直线。
沪杭铁路通车后，交通便利带动了硖石经济的发展，于是海宁县政府从盐官迁到了硖石。
桐乡在与沪杭铁路失之交臂了100年后，终于争取到了沪杭段走直线的沪昆高铁，高铁取直后，把在海宁境内的设站，逼到了海宁最西境的长安镇。海宁也乘势而为，在长安建设了大学城，对接杭州外溢的高教资源。使得海宁市境内出现了西长安、中盐官、东硖石“三足鼎立”的城镇布局。
规划前景
杭海城际铁路来了，海宁拥抱大“杭母”
海宁作为嘉兴市辖5县市中与杭州联结最紧密的一个，西部已经与杭州余杭区府所在地临平辅城、杭州经济技术开发区（下沙）建成区连成一片，成为杭州都市圈的紧密层和重要节点。
与此同时，海宁即使是最靠东边的硖石主城区，离开秦山核电站也有超30公里距离，离乍浦的化工产业集聚区更是相距约50公里，是杭州湾沿湾廊道上，人居环境最好的城市。
↑杭海城际铁路规划图
2017年10月，杭州至海宁城际铁路已经正式开工。这条铁路，运行时间为早上6点至晚上10点，平均每12分钟一班车，设计时速120公里/小时，采用4节B型车编组（与杭州地铁1号线同车型）油然而生造句，预计2020年底建成通车，届时由杭州地铁集团运营管理，纳入杭州地铁网络系统。
热点板块
海宁主城区
老城南拓，高尚捷运新城呼之欲出
杭海城际铁路从现状杭州地铁1号线余杭高铁站引出，进入海宁地界，共设许村镇站、海宁西高铁站、长安镇站、桑亭路站（预留）、周王庙镇站、盐官镇站、桐九公路站、斜桥镇站、皮革城站、海昌路站、浙大国际学院站等12站，其中最后3站在海宁主城区内，为地下站。
也许在海宁本地人眼中，围绕东山、西山，两山夹一水的老城区，才是最具文化底蕴的老海宁。但从未来的发展看，一条海洲西路，三站地铁，引出了整个海宁的城市主轴，也引领着海宁主城区向南拓进。这几年，城南新城+银泰城的逐步建成，城南区域已经成为海宁当之无愧的高档住宅区。
城南新城东片，依托鹃湖区块和浙大国际学院，打造国际化创业创新中心。目前在售的佳源项目，扼守杭海城际铁路终点站，30分钟直达杭州余杭素女九法，均价12000元/平米。
城南新城西片曹赢心，以皮革特色小镇建设为契机，加快皮革城区块功能更新与改造。位于城铁皮革城站旁的开元万科项目，是目前全海宁最高端的项目，均价14500元/平米。
至此，第一地产在线《前瞻2018》专题，齐楚嫣对于环上海3条新廊道上6个主要城市的楼市概况介绍全部结束了。下一期，我们将对与环上海5条廊道上，与上海陆上接壤的6个县市：启东、太仓、昆山、吴江、嘉善、平湖的楼市热点板块作一个总梳理，从置业出行的时间和交通成本角度，给大家算一笔账，通过对比，来解决大家关于“2018年临沪城市置业，到底选哪好”的疑惑，敬请关注！